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三是租赁金融通过“伞状信托”重回“炒房”渠道。目前我国租赁住宅的投资回报率只有2%~3%,与现在信托市场上动辄15%以上的回报率,差距悬殊。采访中,张天运向记者详细解释了租赁金融如何通过“伞状信托”重回房地产市场的渠道:房企通过“入市”抢地,将新地块作为“租赁项目”向银行寻找资金支持,然后将资金投放到原来已经短缺的楼盘开发中,在“租赁型楼盘”销售时又采取“提前预付5~10年租金”的方式,弥补“租赁楼盘”的资金短板。

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由于科创板企业盈利的不确定性较高,以及“软资产”较多等问题,传统的估值体系中,为投资者所熟知的指标如市盈率(P/E)、市净率(P/B)等有时并不适用。那么,哪些估值方法可适用科创板企业呢?黄燕铭指出,由于科创板公司往往没有分红或者权益债务比很不稳定,内含价值法中的红利贴现模型(DDM)、权益自由现金流贴现模型(FCFE)在实务中无法使用。而企业自由现金流贴现模型(FCFF)是以整个企业的现金流为基础而不是以面向股东的现金流(甚至利润)为基础,所以适用度提高;经济增加值模型(EVA)由于降低了不确定性过高的终值的占比,因此对科创板公司也同样适用。

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